12-تبیین طرح های جامع،تفصیلی،هادی و تفاوتهای آن

تاریخ ارسال : 1404/04/30

☘ وکیل اراضی و باغات ☘:

🍏طرح جامع شهر:

‌طرح جامع، طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری و‌کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (‌ترمینال) و‌فرودگاه‌ ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت های مربوط به آن ها تعیین‌می‌شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.‌ طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.تصویب طرح جامع با (شورای عالی شهرسازی ومعماری)می باشد،

🍏طرح تفصیلی:

‌طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و

نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد. (در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‌های کاربری اراضی، شبکه‌های ارتباطی، مساحت‌ها، سرانه‌ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.)

🍏طرح هادی:

‌طرح هادی عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل‌مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل های کوتاه‌ مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی‌باشند تهیه می‌شود.درواقع در این طرح نحوه ومیزان گسترش شهر مشخص می شود.

طرح هادی یک برنامه کلی برای توسعه و رشد شهر است که معمولاً برای افق ۱۰ تا ۱۵ ساله طراحی می‌شود. هدف اصلی طرح هادی هدایت گسترش فیزیکی شهر و ارائه راهکارهای ابتدایی برای بهبود زیرساخت‌های شهری است. به عبارت دیگر، طرح هادی به مسائل کلی و استراتژیک شهری می‌پردازد و چارچوب اولیه‌ای برای توسعه شهری فراهم می‌کند.

ولی طرح تفصیلی: طرح تفصیلی جزییات بیشتری از نحوه توسعه شهر را ارائه می‌دهد. این طرح به تعیین ضوابط ساخت و ساز، تراکم‌های مجاز، کاربری‌های زمین، و جزئیات دقیق‌تر مرتبط با پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. در واقع، طرح تفصیلی گام بعدی و تکمیلی طرح هادی است که به اجرای دقیق‌تر و فنی‌تری از توسعه شهری کمک می‌کند.

🍏تفاوت‌ های اصلی بین طرح تفصیلی و طرح هادی:

۱-محدوده و سطح کلان ‌نگری: طرح هادی یک برنامه کلی و عمومی است که به سیاست‌ها و راهبردهای کلی شهری می‌پردازد، در حالی که طرح تفصیلی به جزییات خاص هر بخش از شهر پرداخته و در سطح خرد فعالیت می‌کند.

۲-تاثیر بر ساخت و ساز: طرح هادی به معرفی مناطق مناسب برای گسترش و ساخت و ساز می‌پردازد، اما طرح تفصیلی مشخص می‌کند که هر ساختمان در چه محدوده‌ای و با چه ضوابطی باید ساخته شود.

۳- زمان‌بندی: طرح هادی معمولاً بازه‌های زمانی بلندمدت را مد نظر قرار می‌دهد، در حالی که طرح تفصیلی کوتاه‌مدت‌تر و دقیق‌تر بوده و برای اجرای عملیاتی استفاده می‌شود.

🍎باید توجه داشت که کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مقام تصویب طرح های شهری و تغییرات آن دارای اختیار مطلق نیست و باید ضوابط و مقررات فنی و حقوقی را مراعات کند.برای نمونه باید به حق مکتسب اشخاص توجه شود و ضرورت تغییر کاربری احراز شود و الا که بر اساس مواد ۱۰ ـ ۱۲ و ۸۰ قانون دیوان عدالت اداری حسب مورد اشخاص می توانند در قالب شکایت از مصوبات کمیسیون ماده پنج در شعب یا هیات عمومی دیوان عدالت اداری طرح دعوا نمایند.ابطال طرح تفصیلی در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.

دادخواست ابطال مصوبات کمیسیون ماده پنج و دادخواست با موضوع :(ابطال طرح تفصیلی و...) دادخواست هایی هستند که قابل طرح می باشند.

🍎طرح هادی روستایی: یک نقشه‌ برای گسترش و توسعه روستا است که در آن علاوه بر اصلاح و ساماندهی بافت موجود روستا چگونگی استفاده از اراضی روستایی برای ایجاد سکونتگاه‌های روستایی و... مشخص می‌گردد.زمین‌هایی که خارج از بافت طرح هادی روستایی قرار گرفتند مجوز هیچ گونه ساخت و سازی ندارند مگر اینکه در طرح هادی جدید،داخل بافت قراربگیرند،

کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری به تخلفات ساخت و ساز در خارج از حریم شهر و در داخل روستا رسیدگی می کند. طبق ماده ۹۹ قانون شهرداری اگر کسی خارج از حریم شهر و در داخل روستا ساختمانی بدون مجوز ساخت و ساز بناکند، تخلف ساختمانی مرتکب به کمیسیون ماده ۹۹ ارجاع می‌گردد.

🍎مرجع تصویب طرح تفصیلی: (کمسیون ماده ۵) است. این کمسیون تشکیل شده از استاندار یا فرماندار (رییس کمسیون)، شهردار، نماینده وزارت جهاد کشاورزی، نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده شورای اسلامی شهر، نماینده سازمان نظام مهندسی و نماینده میراث فرهنگی می‌باشد.تغییرات نقشه‌های تفصیلی اگر براساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب‌کننده طرح جامع (شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد» و تعیین میزان و مبلغ ارزش افزوده ناشی از الحاق اراضی به محدوده شهر یا کسر اراضی از محدوده شهر در زمره وظایف و صلاحیت های کمیسیون موضوع ماده ۵ نیست.بلکه درصلاحیت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.صلاحیت قانونی کمیسیون ماده ۵ تصویب طرح تفصیلی و اعمال تغییرات آن می باشد.محتوای طرح تفصیلی نیز تعیین و تغییر کاربری هاست.

🍎مرجع تصویب طرح هادی روستایی: 

بر اساس ماده ۷  اﺳﺎﺳﻨﺎﻣﻪ بنیاد ﻣﺴﮑﻦ اﻧﻘﻼب اﺳﻼﻣﯽ ، ﺗﻬﯿﻪ ﻃﺮح ﻫﺎدی ﺑﺎ ﻫﻤﺎﻫﻨﮕﯽ دﺳﺘﮕﺎه ﻫﺎی ذی رﺑﻂ و ﺑﻬﺮه ﮔﯿﺮی از ﻣﺸﺎرﮐﺖ ﻣﺮدم برعهده این ﺑﻨﯿﺎد ﮔﺬاﺷﺘﻪ ﺷﺪه اﺳﺖ. ﺑﻨﯿﺎد ﻣﺬﮐﻮر ﻧﯿﺰ از ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺸﺎوران ذی ﺻﻼح، وﻓﻖ بند اﻟـﻒ ﺟـﺰء ۵  ﻣﺎده  ۲۶ ﻗﺎﻧﻮن ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ ﺷﺸﻢ ﺗﻮﺳﻌﻪ، ﻃﺮح ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدی را در ﮐﻤﯿﺘﻪ ای ﻣﺘﺸﮑﻞ از ﻣﺪﯾﺮﮐﻞ ﺑﻨﯿﺎد ﻣﺴﮑﻦ اﺳﺘﺎن ( رﯾﯿﺲ ﮐﻤﯿﺘﻪ) ، رﯾﯿﺲ ﺑﻨﯿﺎد ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮﺳـﺘﺎن، ﻧﻤﺎﯾﻨـﺪه ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﻋﻤﺮاﻧﯽ اﺳﺘﺎﻧﺪاری، ﻧﻤﺎﯾﻨﺪه ﺟﻬﺎد ﮐﺸﺎورزی اﺳﺘﺎن، ﻧﻤﺎﯾﻨﺪه راه و ﺷﻬﺮﺳﺎزی اﺳﺘﺎن، ﻓﺮﻣﺎﻧﺪار ﺷﻬﺮﺳﺘﺎن، ﺑﺨﺸﺪار، رﯾﯿﺲ ﺷﻮرای اﺳﻼﻣﯽ روستا ( ﺑـﻪ ﻋﻨﻮان ﻧﺎﻇﺮ) ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ می رﺳﺎﻧﺪ. ﺑﺮ اﺳﺎس ﺑﻨﺪ ۸ ماده ۷۹ اصلاح قانون شورا ها (مصوب ۱۳۹۶/۰۵/۲۱ ) ، پیش از ارسال طرح به کمیته تصویب لازم است  ﻃﺮح ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدی ﺗﻮﺳﻂ ﺷﻮرای اﺳﻼﻣﯽ ﺑﺨﺶ ، ﺑﺮرﺳﯽ و ﺗﺄﯾﯿﺪ ﺷﺪه ﺑﺎﺷﺪ. در ﻧﻬﺎﯾﺖ ﻃﺮح ﻫﺎدی روستایی ﭘﺲ از ﺗﺼﻮﯾﺐ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﺳﻨﺪی ﻻزم اﻻﺟﺮا ﺑﻪ دﺳﺘﮕﺎه ﻫـﺎی اﺟﺮاﯾﯽ و دﻫﯿﺎری اﺑﻼغ ﻣﯽ ﺷﻮد.

این ۹ مقاله اخیر مقدمه‌ای بود برای اینکه ضوابط ساخت وساز در باغ (خانه باغ) را بیان کنیم.