13-نحوه احداث بنا در باغ(خانه باغ)
تاریخ ارسال : 1404/04/31
☘ وکیل اراضی و باغات ☘:
🟣برای احداث بنا در باغ موارد ذیل باید ملاحظه گردد:
🍏نخست اینکه با تهیه مختصات جغرافیایی UTM توسط یک مهندس نقشه بردار یا مهندس راه و ساختمان و مراجعه به شهرداری یا دهیاری، احراز گردد ملک شما در کدام نقطه است:شهر و حریم شهر ؟ روستا و حریم روستا ؟ خارج از حریم شهر و روستا؟
🍏دوم اینکه،اگر ملک شما در روستا و حریم روستا است باید از دهیاری یا بنیاد مسکن استعلام نمود آیا آن روستا طرح هادی دارد یا خیر؟
🍏سوم اینکه، اقدام کامل،تأمین دلیل از دادگاه صلح محل و کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری(راه و شهرسازی )درموضوعات تهیه UTM،صورت برداری و توصیف تعداد درختان کاشته شده با ذکر قطر درختان و متره یعنی اعلام مساحت دقیق ملک ، توصیف بنای موجود ،امکانات و تاسیسات نظیر برق،سهم آب کشاورزی ، بررسی موقعیت ملک در طرح هادی یا تفصیلی و برای احراز کاربری ملک اقدام گردد.
🍏چهارم اینکه،نوع مدرک مالکیت برای الزام مرجع اداری جهت اخذ مجوز بسیار مهم است،اگر مدرک مبایعه نامه و قولنامه است حتما نسبت به اخذ سند رسمی از طریق قانون تعیین تکلیف اقدام گردد،به دلیل اینکه صرفا درصورت اقدام در دیوان عدالت اداری به صورت الزامی شاکی باید سند رسمی داشته باشد و دیوان به سند عادی ترتیب اثر نمی دهد.
🟣اخذ مجوز احداث بنا با تغییر کاربری:
🍏اگر کاربری تعیین شده را قبول ندارید یعنی نسبت به باغ بودن اعتراض دارید با استناد به ادله معتبر نظیر مدارک کاربری املاک مجاور، نظریه کارشناس و توجه به تعداد درختان ،سوابق نحوه استفاده از ملک،چنانچه ملک داخل در شهر یا حریم آن باشد بدوا درخواست مکتوب و اعتراض به تعیین کاربری و درخواست تغییر کاربری را به کمیسیون ماده ۵ تحویل می دهیم.در صورت رد درخواست یا عدم پاسخگویی تا سه ماه به دیوان عدالت اداری مراجعه می گردد.درخواست ابطال طرح تفصیلی درمورد تعیین باغ اعلام کردن ملک با توجه به دلایلی نظیر نقض حقوق مکتسبه و تضییع حقوق مالکانه و معطل ماندن ملک، علیه کمیسیون ماده ۵ در دیوان عدالت طرح می گردد.
🍏چنانچه ملک در روستا و حریم روستا باشد ونسبت به تعیین کاربری اعتراض دارید باید به بنیاد مسکن مراجعه و نسبت به ارائه درخواست با استناد به نظر کارشناس و تعداد درختان و مدارک کاربری مجاور و... اقدام نمود.
🍏اگر ملک شما خارج از شهر و روستا و حریم آنهاست باید به کمیسیون تبصره یک ماده یک جهاد کشاورزی شهرستان مراجعه کنید و طبق مدارک کارشناسی و ...درخواست دهید و چنانچه کمیسیون مزبور درخواست شما را رد نمود باید نزد کمیسیون تبصره ۷ ق،ح،ک،ا درخواست تجدیدنظر نمود و چنانچه به نظر کمیسیون تبصره ۷ اعتراض داریم باید به دیوان عدالت مراجعه کنیم.
🟣اخذ مجوز احداث بنا در باغ با احترام به کاربری باغ:
🍎اگر ملک در شهر و حریم آن قرار دارد ،شهرداری صلاحیت ذاتی برای صدور مجوز احداث بنا با اخذ سرانه و با توجه به مساحت باغ به میزان ۱۰ الی ۱۵ درصد از کل مساحت را خواهد داشت،البته برای قطع درخت و صدور مجوز باید نظر کمیسیون ماده ۷ شهرداری اخذ گردد.
🍎اگر ملک در روستا و حریم روستا قرار دارد درصورت وجود طرح هادی برای روستا،دهیاری صلاحیت صدور مجوز احداث بنا را دارد،
🍎اگر ملک در خارج از شهر و روستا و خارج از حریم این دو قرار دارد جهاد کشاورزی مقام صدور مجوز برای احداث بنا می باشد.
🍎اگر ملک داخل در روستا و حریم روستای فاقد طرح هادی باشد،جهاد کشاورزی مقام صدور مجوز برای احداث بنا می باشد.
🍏اینکه با جزم اندیشی تصور شود وقتی ملک باغ است حق هیچگونه احداث بنا نداریم بر خلاف اصل تلسیط ،حقوق مالکانه بوده و معطل و بلا استفاده گذاشتن ملک هیچ توجیه قانونی و منطقی ندارد.طبق دستورالعمل ماده ۱۴ق،ز،ش هرگونه تبدیل یا تغییر کاربری ،افراز وتقسیم باغات و اراضی کشاورزی با رعایت مقررات از قوانین موجدحق است.
🍏بطور نمونه،طبق حکم تبصره یک ماده ۲ق،ح،ک،ا، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر، برای یکبار و نیز برای احداث دامداری،مرغداری،پرورش آبزیان،تولیدات گلخانه ای و صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض نخواهد بود و با اخذ مجوز از جهادکشاورزی میسر خواهد بود.
🟣اگر مانع صدور مجوز برای احداث بنا در باغ واقع در شهر و حریم شهر ، رای کمیسیون تشخیص باغات (کمیسیون ماده ۷ آیین نامه اجرایی قانون حفظ و گسترش فضای سبز ) یا مصوبه شورای شهر باشد،دادخواست ابطال تصمیم کمیسیون ماده ۷ ونیز ابطال مصوبه شورای شهر در همان موضوع در دیوان عدالت اداری طرح می شود.برابر تبصره (۳) ماده (۷) نظریه کمیسیون ماده ۷ را که واجد صلاحیت تشخیص باغ یا غیر باغ بودن ملک بود در حال حاضر به عنوان یک نظریه کارشناسی تلقی و درنهایت تشخیص باغ بودن در صلاحیت شورای اسلامی شهر قرار داده شده است.اگر مانع طرح تفصیلی شهر باشد ،درصورت بی نتیجه بودن درخواست تغییر کاربری از کمیسیون ماده ۵ ، جهت ابطال طرح تفصیلی به دیوان عدالت مراجعه می شود.کمیسیون موصوف شخصیت حقوقی مستقلی دارد.
