تصرف منجر به مشارکت
تاریخ ارسال : 1404/09/26
چه زمانی تصرف در ملک دیگران، منجر به مشارکت اجباری میشود؟
📜 معرفی رأی
دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رأی شماره ۹۵۰۹۹۷۲۱۳۰۷۰۰۳۵۸۳ مورخ ۱۸/۰۳/۱۳۹۵ به یک موضوع مهم و کاربردی در دعاوی مالکیت و تصرف پرداخته است. این رأی به وضوح تفاوت دو دعوای مستقل «خلع ید» و «وضع ید» را توضیح داده و یک اصل بسیار مهم در حفظ نظم حقوقی ثبتی را بیان میکند.
🔍 خلاصه ماجرا
فرض کنید شخصی (الف) ملکی دارد. این ملک به دلیل یک بدهی، از طریق اجرای احکام دادگاه به شخص دیگری (ب) انتقال مییابد. سپس این انتقال ابطال میشود و مالک اصلی (الف) ملک را به شخص سومی (ج) میفروشد.
اما در این میان،منتقلالیه اجرایی (ب)، پیش از ابطال، این ملک را با سند وکالت به افراد دیگری (مثلاً د و ه) واگذار کرده است. این افراد (د و ه) با اعتماد به سند مالکیت (ب) و سوابق ثبتی، پول پرداخت کرده و در ملک ساختوساز انجام دادهاند.
سؤال اصلی: آیا این افراد (د و ه) که با اعتماد به اسناد رسمی عمل کردهاند، غاصب محسوب میشوند و باید ملک را تخلیه کنند؟
⚖️ رأی کلیدی دادگاه
دادگاه با نگاهی عمیق به حفظ نظم و امنیت حقوقی بیان کرده است که در چنین شرایطی، نباید صرفاً به قواعد سخت «غصب» که فقط به مالکیت نگاه میکند، اکتفا کرد. وقتی شخصی با اعتماد مشروع به اسناد رسمی ثبتشده، پول پرداخت کرده و سرمایهگذاری (ساختوساز) نموده، نمیتوان به سادگی او را غاصب دانست و از ملک بیرون راند.
راهحل دادگاه: در چنین وضعیتی، مشارکت قهری ایجاد میشود. یعنی مالک اصلی (عرصه) و سازنده (بنا) به اجبار، شریک یکدیگر میشوند. معمولاً این مشارکت به این شکل حل میشود که مالک، زمین (عرصه) را دارد و سازنده، حق خود را از بنا (ساختمان) دریافت میکند که ممکن است به پرداخت ارزش بنا از سوی مالک یا تقسیم ملک بینجامد.
📌 تفاوت عملی و اجرایی دو دعوا
این رأی به وضوح تفاوت دو مسیر قانونی را بیان میکند:
۱. دعوای خلع ید
· هدف: خارج کردن ملک از دست متصرف (کسی که در آنجا است) و دادن آن به مالک یا محق.
· نتیجه اجرای حکم: تصرف به طور کامل از یک طرف (محکومعلیه) گرفته و به طرف دیگر (محکومله) داده میشود. مثل تخلیه کامل یک مستأجر.
۲. دعوای وضع ید
· هدف: اعادهی تصرفی که از دست مالک یا محق خارج شده است، بدون لزوماً سلب کامل تصرف از طرف مقابل.
· نتیجه اجرای حکم: محکومله (مالک) به همراه محکومعلیه (متصرف سابق)، مالک و شریک در تصرف ملک میشوند. این همان نقطهای است که به مشارکت قهری ختم میشود.
💡 نکته کاربردی و پیام اصلی
این رأی یک پیام بسیار مهم برای همه دارد: اعتماد به اسناد رسمی ثبتاسناد، حمایت میشود.
اگر شما با بررسی سوابق ثبتی و با اتکا به اسناد رسمی(مثل سند مالکیت یا وکالتنامه معتبر)، معاملهای انجام دهید و در ملکی سرمایهگذاری کنید، حتی اگر بعداً مشخص شود سند مالکیت فروشنده معیوب بوده، قانون به سادگی شما را غاصب و مستحق اخراج نمیداند. در بسیاری از موارد، دادگاه برای حفظ انصاف و نظم اجتماعی، راهحل مشارکت اجباری یا جبران خسارت را پیش میگیرد.
🧭 توصیه نهایی
هرگز بر اساس اسناد غیررسمی یا صرفاً گفتهها، اقدام به خرید ملک یا سرمایهگذاری سنگین در ملک دیگری نکنید. مشاوره با وکیل قبل از معامله، و بررسی دقیق سوابق ثبتی میتواند از بسیاری از دعاوی پیچیده آینده جلوگیری کند. اگر در وضعیتی مشابه قرار گرفتید، بدانید که قانون ممکن است تحت شرایطی از حق شما که با اعتماد مشروع ایجاد شده، حمایت کند.
