سامانه ساغر چیست ؟
تاریخ ارسال : 1404/09/24
در پاسخ به درخواست شما، یک راهنمای حقوقی کاربردی برای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و سامانه «ساغر» تنظیم شده است. هدف این راهنما،
📌 ماهیت قانون و الزام جدید
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب نهایی رسید و اجرای آن از سوم تیرماه ۱۴۰۳ آغاز شده است. هدف اصلی این قانون، سلب اعتبار از معاملات غیررسمی (قولنامهای) و ایجاد شفافیت در بازار املاک برای پیشگیری از جرایمی مانند کلاهبرداری و فروش مال غیر است.
📅 وضعیت فعلی سامانه ساغر
· راهاندازی آزمایشی: این سامانه از اول آذر ۱۴۰۴ به صورت آزمایشی فعال شده است.
· راهاندازی رسمی: آغاز به کار رسمی سامانه، با دستور رئیس قوه قضائیه و اعلام در روزنامه رسمی کشور اعلام خواهد شد. مهلتهای قانونی تنها از تاریخ این اعلام رسمی محاسبه میشوند.
✅ چه کسانی مکلف به ثبت ادعا در سامانه هستند؟
اگر شما در یکی از دستهبندیهای زیر قرار میگیرید، ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه موظف به ثبت ادعا هستید:
🔸 دارندگان اسناد عادی (قولنامه)
· مالکیت خانه، مغازه یا زمین را با قولنامه یا مبایعهنامه عادی خریدهاید.
· علیرغم انجام معامله در دفتر اسناد رسمی، سند مالکیت دریافت نکردهاید.
🔸 دارندگان حقوق غیر از مالکیت کامل
· مالک منافع یک ملک برای بیش از دو سال هستید (مثل حق سکونت طولانیمدت) و این حق را در سند رسمی ندارید.
· دارای حق انتفاع (مانند حق عمری یا رقبی) برای بیش از دو سال هستید.
· دارای حق ارتفاق در ملک دیگری هستید (مثل حق عبور یا حق مجرای آب) و این حق در سند رسمی درج نشده است.
🔸 سایر موارد
· دستگاههای اجرایی برای اموال دولتی و عمومی (مانند اراضی ملی).
· صاحبان حکم قطعی دادگاه که منجر به صدور سند نشده است.
❌ چه کسانی نیازی به ثبت ادعا ندارند؟
در موارد زیر نیازی به اقدام در سامانه «ساغر» نیست:
· ملک شما سند مالکیت رسمی دارد و انتقال مالکیت نیز از طریق سند رسمی انجام شده است.
· ملک از طریق ارث به شما منتقل شده و دارای سند مالکیت است.
· مالک منافع بیش از دو سالی هستید که به موجب سند رسمی به شما واگذار شده است.
⚠️ عواقب سنگین عدم اقدام به موقع
عدم ثبت ادعا در مهلت دو ساله، پیامدهای حقوقی جدی در پی خواهد داشت:
· سقوط حق اقامه دعوا: ادعای شما در مراجع قضایی علیه اراضی دولتی یا علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (کسی که ملک را با سند رسمی خریداری کرده) غیرقابل استناد و رسیدگی خواهد بود.
· جریمه برای ادعای کذب: ثبت ادعای غیرواقعی، مشمول جریمه نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک و در صورت استفاده از سند جعلی، مجازات جرم جعل میشود.
📝 مراحل عملی ثبت ادعا در سامانه ساغر
فرآیند ثبت ادعا چند مرحله اصلی دارد که هیچ یک قابل حذف نیستند:
1. احراز هویت در سامانه ثنا: ابتدا باید در سامانه ثنا قوه قضاییه ثبتنام و احراز هویت شوید.
2. تهیه نقشه ملک: باید نقشهای با مختصات جغرافیایی دقیق (نقشه UTM) توسط یکی از مراجع رسمی نقشهبرداری تهیه کنید.
3. ثبت ادعا و بارگذاری مدارک: پس از دریافت کد نقشه، در سامانه «ساغر» ثبتنام کرده و مدارک (قولنامه، استشهادیه، حکم دادگاه و...) را بارگذاری کنید.
4. دریافت گواهی الکترونیکی: پس از ثبت، گواهی الکترونیکی حاوی کد رهگیری و تاریخهای مهم صادر میشود.
⏳ اقدام ضروری پس از ثبت اولیه
ثبت ادعا به معنای دریافت سند نیست. پس از ثبت، شما ظرف دو سال دیگر فرصت دارید تا با یکی از روشهای زیر، فرآیند را تکمیل کنید:
· تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی.
· طرح دعوا در مراجع قضایی (مانند دعوای الزام به تنظیم سند).
· پیگیری از طریق قوانین خاص (مانند قانون تعیین تکلیف).
📋 نکات کاربردی و توصیههای پایانی
برای اقدام مؤثر و به موقع، این نکات را در نظر داشته باشید:
· منتظر اعلام رسمی نمانید: از همین حالا مدارک خود (قولنامهها، اسناد زراعی، استشهادیههای محضری) را جمعآوری و سامانه «ثنا» را فعال کنید.
· از خدمات کارگزاریها استفاده کنید: به زودی کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی در سراسر کشور راهاندازی میشوند تا در تهیه نقشه و پیگیری اداری به شما کمک کنند.
· به نقشه ملک توجه ویژه داشته باشید: تهیه نقشه دقیق و منطبق با محدودههای ثبتی، یکی از مهمترین و احتمالاً پیچیدهترین بخشهای کار است.
· آماده پیگیری طولانی باشید: این فرآیند، یک اقدام اداری سریع نیست و ممکن است نیاز به پیگیریهای حقوقی یا قضایی داشته باشد.
در مجموع، فعالسازی سامانه «ساغر» یک نقطه عطف در حقوق مالکیت ایران است. برای حفظ حقوق خود و تبدیل اسناد عادی به رسمی، آگاهی از این قانون و اقدام به موقع در چارچوب مهلتهای تعیینشده، حیاتی است.
