انتقال عادی پیش از سند حدنگار سبز

تاریخ ارسال : 1404/10/08

ماده ١ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته:

«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ... هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع ...برای مدت بیش از دو سال ...و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها...نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی ...در مراجع مذکور مسموع نیست.»

❇️در ادامه، تبصره ۴ همین ماده چنین است:

«مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.»

❇️تکلیف معاملات عادی «پس» از صدور سند، مشخص است: سند معتبر نیست و دعوا غیرقابل استماع است. 

اما اگر کسی «پیش» از صدور سند حدنگار سبز، ملک را با سند عادی خریده باشد، چه؟ آیا ادعایش قابل شنیدن است یا باید گوش را بر ادعایش بست و دعاوی مستند به اسناد عادی مقدم را نپذیرفت؟

❇️ اکنون دو برداشت از تبصره ۴ در میان است که بی‌نهایت در حقوق دارندگان اسناد عادی موثر است:

🟥برداشت نخست:

در یکی دو رای صادره از دادگاه‌ها، هرگونه ادعا با سند عادی، غیرقابل استماع شناخته شده، حتی معاملات عادی «پیش» از صدور سند حدنگار سبز. 

دادگاه‌ها قرار عدم استماع صادر کرده‌اند. لابد با این رهیافت:

🔺اولا-تبصره، «اطلاق» دارد و ویژه‌ی معاملات و ادعاهای پس از صدور سند حدنگارسبز نیست. 

🔺ثانیا-رویکرد قانونگذار این است که اسناد عادی منسوخ شوند و از گردونه‌ی تاثیرگذاری در معاملات املاک خارج گردند؛ پس شناسایی سند عادی، برخلاف رویکرد نوین قانونی است.

🔺ثالثا- قانون آمده تا به دارنده سند حدنگار سبز، دل‌آرامی دهد که هیچ سند عادی، یارای تهدید و تحدید مالکیت او را ندارد؛ نه اینکه همچنان برخی اسناد عادی بتوانند این اطمینان را سلب کنند.

🔺رابعا-اسناد عادی، فاقد نظارت رسمی هستند و امضا کنندگان، به سادگی می‌توانند تاریخ آن را پیش از صدور سند درج کنند. این، نقض غرض قانونگذار است که بعضی از اسناد عادی را -تنها بعلت درج تاریخ مقدم- موثر برای ابطال سند سبزرنگ بدانیم آن هم بدون نظارت رسمی بر تاریخ سند عادی.

در نتیحه، یک بار برای همیشه، باید اسناد عادی را بی‌اعتبار قلمداد کرد تا نظم حقوقی جدید پای‌دار شود.

🟩برداشت دوم:

محدودیت، تنها «پس» از صدور سند سبزرنگ برفرار می‌شود. اگر بعد از معامله، سند سبزرنگ صادر شود، آن معامله و سندعادی معتبر است و دعوای مبتنی بر آن را می‌شود استماع کرد؛ چراکه:

🔹اولا- صدور سند پس از انعقاد معامله و انجام عمل حقوقی -که صحیحا واقع شده- نمی‌تواند اعتبار شرعی و قانونی سند عادی را زائل کند و به حقوق خریدار آسیب بزند.

🔹ثانیا- قانونگذار پیش از راه اندازی سامانه، در مقام اجرای حکمی استثنایی برای اسناد سبزرنگ بوده است، پس در اعمال این حکم استثنایی، باید به قدر متیقن اکتفا کرد و از گستردن دامنه شمول، به معاملات عادی -که پیش از صدور سند شکل گرفته‌اند- پرهیز نمود. 

🔹ثالثا-حکم قانونی به تصریح متن تبصره «از تاریخ صدور سند» اجرا می‌شود و نه پیش از آن. 

اگر سند سبزرنگ صادر شد، تمام معاملات -ولو پیش از صدور آن- باطل نیست؛ بلکه معنایش این است که اسناد حدنگار سبز را، پیش‌قراولان نظم حقوقی نو بشماریم و از تاریخ صدور سند، معاملات عادی بر روی این سندها غیرمعتبر است و تحت شناسایی و پشتیبانی قانون نیست.

🔹رابعا- قانونگذار، در متن ماده یک، با درک مشکلات عمیقی که ممکن است ایجاد شود و برای آمادگی بیشتر و عدم غافلگیری، اجرای ممنوعیت را، منوط به تمهیداتی کرده است:

▫️راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی: 

باید سامانه‌ای باشد تا اسناد عادی به یک باره حذف نشود و مردم بتوانند اسناد عادی و ادعایشان را آنجا ثبت کنند. 

▫️مهلت یک ساله: 

حتی انتقالات عادی تا یک‌سال پس از راه افتادن این سامانه، همچنان مجاز است. 

▫️سامانه ویژه انتقالات عادی: 

پس از راه افتادن و ثبت ادعا و بارگذاری مدارک نیز، مردم می‌توانند معاملات مبتنی بر اسناد عادی را در یک کانال جدا -یعنی همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی- انجام دهند.

لذا ابطال معاملات عادی مقدم بر سند سبز، قبح عقاب بلابیان و برهم زدن نظم حقوقی پیش از قانون است.

   علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری

۱۴۰۴/۹/۱۷

تلگرام:

https://t.me/vanevesht

واتساپ:

https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a