پنج نکته در باره کنترل نرخ اجاره بها
تاریخ ارسال : 1404/05/09
آشنایی با اینکه قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها، چه مقررات تازهای برای قراردادهای اجاره دارد؟
۱⃣ کنترل و محدودیت، تنها ویژهی اجاره اماکن مسکونی است:
قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجارهبها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیتنظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین میباشند.
۲⃣ هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است:
بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان میبرند که در شرایطی میتوان اجارهبها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:
▫️اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)،
▫️اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود(تغییر مستاجر)ججج.
▫️اگر عنوان و فرم قرارداد از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد
🔹اما بدانید و آگاه باشید هیچکدام از اینها محدودیت را از بین نمیبرد!
راهی برای گریز موجرین از محدودیت افزایش اجاره نیست.
محدودیت افزایش نرخ اجارهبهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.
🔹استثنائا:
«📕...در صورتی که میزان اجارهبهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»
اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم ارزش اجاری واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست!
معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی به عدد واقعی نزدیکتر شود.
۳⃣ ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:
یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی میشود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز نرخ دستوری گذاشته است.
۴⃣ خالی بودن مورد اجاره در سال پیش:
اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:
📕در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود. تا زمان شکلگیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون، ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم مبنای تعیین اجارهبها میباشد.
۵⃣ ضمانت اجرای تخلف از حداکثر نرخ مصوب:
اگر نرخ افزایش اجارهبها رعایت نگردد، این مجازاتها در انتظار موجر است؛
▫️ استرداد مازاد دریافتی به مستاجر
▫️ جریمه به میزان سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (اجاره و معادل اجاره ودیعه)
▫️ حذف برخی تخفیفها و معافیتهای مالیاتی.
▫️ محکومیت موجر به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت، در صورت مغایرت اجاره دریافتی با مبلغ ثبت شده در سامانه، در هنگام صدور حکم تخلیه.
🔹همه اینها و مطالب دیگر را، در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها بخوانید.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
