تخلیه مکان تجاری،نمونهی پیچیدگی قوانین
تاریخ ارسال : 1404/05/22
برای تخلیه یک مغازه چه دعوایی و در کجا اقامه شود؟
همین حالا و پیش از خواندن ادامه متن، پاسخ شما به پرسش بالا چیست؟
حدس میزنید چند عامل موثر برای پاسخگویی در کار است و چند حالت باید وجود داشته باشد؟
🔷هر پرسش حقوقی، برای حقوقدانان، همانند یک چیستان است.
ابتدا باید دید عوامل تعیین کننده برای رسیدن به پاسخ کدامند؟
بدون اشراف کافی به قوانین، نمیتوان عوامل را شناخت، زیرا فاکتورهای اثربخش، در قانون تعیین شدهاند.
حال اگر تعداد زیادی عوامل تعیبن کننده در قوانین ذکر شده باشد، طبعا پاسخ، همچون حل یک معادلهی چندمجهولی، نیازمند تامل بیشتری است.
🔷اگر چند قانون همزمان بر یک موضوع حاکم باشند، رسیدن به کاربردی ترین و مناسبترین پاسخ برای وکلا، مستلزم بررسی عمیقتری است.
🔷علاوه بر اینها، انتخاب بهترین گزینه، به واقعیتهای جاری در ساختار و تشکیلات و رویههای معمول بستگی دارد.
✳️برای پاسخ و برگزیدن بهترین روش تخلیه یک مغازه، مسلما باید وضعیت تعدادی از پارامترهای موثر در مساله را بپرسید تا بتوانید به نتیجه و پاسخ برسید. اما این پرسشها کدامند ؟
🔷دستکم ۱۴ عامل برای رسیدن به پاسخ باید بررسی شود. یعنی ذهن هر وکیل، باید پیش از اظهارنظر، وضعیت قرارداد اجاره را دقیقاً از این جهات بررسی و تحلیل کند:
۱. تاریخ قرارداد نسبت به اجرای قانون ساماندهی ۱۴۰۳
۲. تاریخ قرارداد نسبت به اجرای قانون الزام ثبت رسمی ۱۴۰۱
۳. نوع سند اجاره (کاتب، خودنویس، عادی با شاهد، عادی بیشاهد)
۴. مدت اجاره (بیش از دو سال یا ≤ دو سال)
۵. وجود شرط فسخ در قرارداد
۶. نوع منافع واگذارشده (با سرقفلی یا بدون سرقفلی)
۷. نوع سند مالکیت موجر (تکبرگی، دفترچهای، عادی)
۸. رفتار مستأجر (متعارف یا دارای تخلف مانند تعدی، تفریط، تغییر شغل...)
۹. وضعیت پرداخت اجاره (منظم یا عدم پرداخت با ۳ اخطار/اظهارنامه)
۱۰. پایان یا ادامه داشتن مدت اجاره
۱۱. استفاده مجرمانه از ملک (مانند مرکز فساد، قمار، شرطبندی و...)
۱۲. رعایت یا تخلف از پرداخت به حساب واسط بانکی در صورت توافق بر آن (ماده ۸ قانون ساماندهی)
۱۳. بود یا نبود ۲ شاهد در سند عادی
۱۴. رنگ سند رسمی تک برگ ملک (اگر سبز باشد، قرارداد عادی باطل است و دعوای تخلیه حتی قابل استماع هم نیست!)
🔷این ۱۴ متغیر باید با هم تحلیل شوند تا معلوم شود:
📍 باید به کدام مرجع رفت؟
(دادگاه صلح، دادگاه عمومی، اجرای ثبت، دادستان)
📍 چه دعوایی باید اقامه کرد؟ (دستور تخلیه فوری؟ فسخ و تخلیه؟ استرداد منافع؟)
✳️ تنها بر اساس تجزیه و تحلیل این متغیرها، با کمک محاسبات هوش مصنوعی، ترکیب رخدادهای موثر و تعیین کننده برای اینکه بدانیم چه دعوایی در چه مرجعی برای تخلیه اماکن تجاری مطرح کنیم، به آمار خیره کننده، بیش از ۲۴۵۰۰ حالت مختلف ممکن رسیده است!
🔷نگران نباشید!
نیازی نیست که تمام ٢۴۵٧۶ وضعیت، یک به یک بررسی شود! بلکه روشن شدن وضعیت هر متغیر، به سرعت تکلیف نیم یا یک سوم کل حالتهای باقبمانده را مشخص میکند و گزینههای مناسب آشکار میشوند.
مثلا همین که بدانیم سند تکبرکی ملک، سبزرنگ بوده ولی قرارداد اجاره بیش از دو سال، در سامانه ثبت الکترونیک ثبت نشده، بلکه اشتباها قرارداد در سامانه خودنویس ثبت شده، کافی است تا گزینه تخلیه یا دستور تخلیه را کنار گذاشته و پاسخ دهیم باید دعوای استرداد منافع(و نه تخلیه) در دادگاه عمومی اقامه شود و دعوای دیگری مسموع نیست.
✳️ در مقام راستی آزمایی، یک فایل Excel برای تفکیک وضعیت تمام ۲۴۵۷۶ حالت ممکن توسط هوش مصنوعی تولید شده تا نشان دهد برای هر یک از دهها هزار حالت ممکن، چه خواستهای در کدام مرجع قابل طرح است!
بدون این بررسی، هیچ پاسخ دقیقی در مورد تخلیه ملک تجاری نمیتوان داد.
✳️ ذات مسائل حقوقی، چارهساز روابط پیچیدهی اجتماعی است، پس وجود گزینه های متعدد، اجتناب ناپذیر است و تقریبا همهی مسائل حقوقی معماگونه هستند؛ اما به نظر میرسد این میزان ابهام تنها برای تخلیه، محصول همپوشانی و اجرای همزمان قوانین مختلفی از سال ۱۳۰۹ و ۱۳۲۲ و ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ و ۱۴۰۲ به علاوهی آیین نامهها و مقررات تکمیلی است.
✳️جا دارد برای تنقیح و سادهسازی قوانین و کاستن از ابهامات قوانین، تدابیری اندیشیده شود.
شاید گام نخست برداشته شده:
سر و سامان دادن به ثبت الکترونیک چک در سامانهی صیاد برای فروکاستن اختلافات و ادعای جعل و…و تسهیل وصول طلب از راه صدور اجرائیه فوری برای چک.
وکیل پایه یک دادگستری
