سامانه ثبت اسناد غیررسمی چیست؟ | فرصت ۸ ساله برای نجات املاک قولنامه‌ای

✅ آیا سند قولنامه‌ای دارید و از خطرات حقوقی آن نگران هستید؟
✅ می‌دانید قانون جدید فقط تا ۸ سال فرصت داده تا سند شما رسمی شود؟
در این مقاله، به زبان ساده اما دقیق، آیین‌نامه اجرایی تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون ثبت معاملات اموال غیرمنقول را بررسی می‌کنیم و مسیر قانونی ثبت و تبدیل اسناد غیررسمی به مالکیت رسمی حدنگاری را توضیح می‌دهیم.

📌 خلاصه مهم‌ترین نکات برای کاربران

تا ۸ سال پس از راه‌اندازی سامانه، فقط کسانی که ادعای خود را ثبت کرده‌اند، حق معامله دارند.
هرگونه معامله خارج از سامانه، باطل و مشمول مجازات است.
برای هر انتقال، کد رهگیری، احراز هویت و استعلام اراضی عمومی الزامی است.
با ثبت معامله در سامانه، خریدار جانشین مدعی در تمام مراجعات قانونی خواهد شد.

🧭 این سامانه برای چه کسانی مهم است؟

کسانی که ملک قولنامه‌ای یا فاقد سند رسمی دارند
کسانی که قصد خرید، فروش، رهن یا اجاره ملک بدون سند رسمی دارند
کسانی که درگیر دعاوی مالکیت یا اختلاف شرکا در ملک مشاع هستند
کسانی که می‌خواهند ملک خود را به سند حدنگار (تک‌برگ رسمی) تبدیل کنند

⚖️ قانون جدید درباره اسناد غیررسمی: چه می‌گوید؟

بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱) و آیین‌نامه اجرایی آن:

«هرگونه معامله، انتقال، رهن یا اقدام حقوقی در مورد املاک، باید صرفاً در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و با رعایت ضوابط قانونی انجام شود.»

📌 انجام معاملات خارج از سامانه، حتی اگر در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود، باطل بوده و فاقد ارزش حقوقی است.

🧾 شرایط استفاده از سامانه ثبت اسناد غیررسمی

برای اینکه بتوانید ملک خود را در سامانه معامله یا ثبت کنید، باید:

ادعای خود را قبلاً در سامانه ثبت کرده باشید
در مهلت ۸ ساله، اقدام قانونی انجام داده باشید (مثل طرح دعوا یا دریافت گواهی)
احراز هویت الکترونیکی و دریافت کد رهگیری انجام شود
تداخلی با اراضی ملی یا منابع طبیعی نداشته باشید (استعلام ماده ۱۰)

🛑 اگر خارج از سامانه معامله کنید چه می‌شود؟

طبق تبصره ۱ ماده ۲ آیین‌نامه:

معامله خارج از سامانه، باطل و بی‌اثر است
شخص متخلف ممکن است مشمول مجازات کیفری شود
انتقال رسمی صورت نمی‌گیرد و خریدار نمی‌تواند ملک را ثبت کند

🧠 مزایای معامله در سامانه رسمی

جلوگیری از کلاهبرداری ملکی و فروش مال غیر
رصد کامل سوابق ملک و جلوگیری از معاملات تکراری
تضمین رسمی بودن معامله برای طرفین
انتقال مالکیت به صورت رسمی و ثبت‌شده
تبدیل اسناد عادی و مشاعی به سند حدنگار (تک‌برگ)

✅ مراحل انجام معامله در سامانه

۱. احراز هویت طرفین (کد ملی، شماره همراه، تطابق با ثنا)
۲. دریافت کد رهگیری برای ملک و معامله
۳. بررسی وضعیت حقوقی ملک و استعلام اراضی دولتی
۴. ارائه نقشه جغرافیایی دقیق در صورت تفکیک یا انتقال جزئی
5. امضای الکترونیکی طرفین و دو شاهد معتبر
6. پرداخت وجه معامله از طریق حساب بانکی رسمی
7. ضبط صدا، تصویر و تطبیق چهره (بیومتریک) هنگام امضا

📍 هشدار مهم برای خریداران املاک قولنامه‌ای

پیش از امضای قرارداد، سامانه به خریدار اعلام می‌کند که:

«هنوز انتقال رسمی مالکیت انجام نشده و احتمال ابطال معامله وجود دارد.»

📌 این هشدار، خریدار را نسبت به ریسک‌های حقوقی خرید ملک بدون سند رسمی آگاه می‌سازد.

❓ سوالات متداول کاربران

🔹 اگر سند ملک مشاع باشد، باز هم می‌توان از سامانه استفاده کرد؟

بله. طبق تبصره ۲ ماده ۷، مالکان املاک مشاعی در اراضی کشاورزی نیز، در صورت رعایت شرایط قانونی، می‌توانند از سامانه استفاده کنند.

🔹 برای فروش ملک ورثه‌ای بدون سند چه باید کرد؟

ابتدا باید گواهی انحصار وراثت و تصفیه وضعیت مالکیت دریافت و سپس ادعای خود را در سامانه ثبت کنید.

🔹 اگر وزارتخانه‌ها پاسخ استعلام ندهند چه می‌شود؟

عدم پاسخ وزارتخانه‌ها به استعلام اراضی عمومی مانع انجام معامله نیست، اما باید به اطلاع خریدار برسد.

📝 جمع‌بندی و توصیه حقوقی

📌 قانون جدید با هدف ساماندهی اسناد غیررسمی، فقط ۸ سال به مالکان فرصت داده است تا املاک بدون سند را ثبت و رسمی کنند.
📌 بعد از این مهلت، هرگونه معامله خارج از سامانه، فاقد اعتبار خواهد بود.
📌 برای حفظ حقوق خود، توصیه می‌شود پیش از انجام معامله یا ثبت ادعا، حتماً با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید.