قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ تحولی بنیادین در اعتبار اسناد ملکی ( قسمت چهارم )
تاریخ ارسال : 1404/04/30
نگاهی اجمالی به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ( مواد ۱۱ الی ۱۵ )
ماده ۱۱: مشاوران املاک و بنگاهها حق تنظیم قرارداد عادی برای معاملات اموال مشمول ماده ۱ را ندارند. در صورت تخلف:
- بار اول: استرداد حق دلالی + جریمه ۳ برابری + تعلیق پروانه کسب ۶ ماه
- بار دوم: استرداد حق دلالی + جریمه ۶ برابری + تعلیق پروانه کسب ۱ سال
- بار سوم: همان مجازاتهای بار دوم + ابطال پروانه کسب
رسیدگی به این تخلفات با سازمان تعزیرات حکومتی است.
ماده ۱۲: ساعت کاری دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته باشد و در طول روز به طور متعارف برای ثبت معاملات در دسترس مردم قرار گیرند؛ این ساعتها توسط سازمان مربوطه تعیین میشود.
ماده ۱۳: در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان به او مربوط است مسئول جبران خسارت زیاندیده میباشد. سازمان موظف است با اخذ حق بیمه از طرفین، مسئولیت بیمهای مربوط به این خسارات را نزد شرکتهای بیمه برقرار کند. این بیمه مانع پیگیری زیاندیده یا شرکت بیمه از شخص مسئول بطلان نمیشود. حق بیمه با پیشنهاد سازمان و بیمه مرکزی به تصویب هیأت وزیران میرسد.
ماده ۱۴: سازمان باید برای واحدهای ساختمانی دارای دستور نقشه، امکان صدور سند رسمی با شناسه یکتا فراهم کند. صدور سند تفکیکی منوط به ابطال این شناسههاست. مراجع صدور پروانه موظف به ثبت دستور نقشه در سامانهاند و فقط اسناد ثبتشده در سامانه معتبرند. آییننامه اجرایی این ماده به تصویب هیئت وزیران میرسد.
آییننامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴:
سازمان موظف است سامانهای طراحی کند که مراجع صدور پروانه بتوانند بهصورت برخط دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را ثبت و احراز هویت کنند.
برای هر واحد ساختمانی بر اساس دستور نقشه، شناسه یکتایی صادر میشود که در تنظیم اسناد تقسیمنامه و ثبت مالکیت ضروری است.
ثبت اسناد رسمی واحدها باید بر اساس شناسه یکتا و مشخصات دقیق پلاک، تعداد طبقات، واحدها، مساحتها و موارد مربوط انجام شود.
هرگونه تغییرات حقوقی روی واحد یا قطعه با شناسه یکتا در سامانه ثبت میشود تا زمان صدور سند مالکیت تفکیکی؛ سپس شناسه مربوط ابطال میگردد.
اصلاح دستور نقشه طبق قوانین شهرسازی تاثیری در شناسه یکتا ندارد ولی در سامانه ثبت و ملاک عمل قرار میگیرد.
ثبت قراردادهای پیشفروش صرفاً با شناسه یکتا مجاز است و قرارداد بدون آن ممنوع و مشمول جریمه است.
سامانه باید امکان اطلاعرسانی برخط شناسه یکتا املاک وقفی به سازمان اوقاف را داشته باشد.
این آییننامه، چارچوب فنی و حقوقی ثبت و مدیریت معاملات و اسناد املاک غیرمنقول بر اساس شناسه یکتا و مستندات رسمی را تعیین میکند.
ماده ۱۵: مواردی که از زمان لازمالاجرا شدن این قانون، نسخ یا اصلاح میشوند:
نسخ شدهها:
- ۱. ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۰۳/۱۲/۱۳۶۶ همراه با اصلاحات و الحاقات بعدی
- ۲. ماده (۷۳) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ همراه با اصلاحات و الحاقات بعدی
- ۳. ماده (۶۲) قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ۱۰/۱۱/۱۳۹۵ همراه با اصلاحات و الحاقات بعدی
اصلاحات قانون پیش فروش مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ :
- ۱. ماده ۱ بشرح ذیل اصلاح میشود: تعریف پیشفروش ساختمان به گونهای که هر قراردادی که مالک زمین با دیگری برای مشارکت در ساخت یا تعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی منعقد کند، یا انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آن، پیشفروش ساختمان محسوب شود.
- ۲. اصلاح بند (۳) ماده ۲: متن پروانه ساختمانی صادر شده به عنوان پیوست قرارداد در معاملات پیشفروش الزامی است.
حذف عبارتهای زیراز قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹:
- « و شناسنامه فنی هر واحد» از بند ۴ ماده ۲
- « و (۲۰)» از بند ۱۱ ماده ۲
- « با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون » از ماده ۱۴
- « یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» از ماده ۲۳
- حذف کامل بند ۱۰ماده (۲)، بندهای ۲ و ۴ ماده (۴) به همراه تبصره آن، و همچنین مواد ۲۰و ۲۱
