قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ تحولی بنیادین در اعتبار اسناد ملکی ( قسمت اول )
تاریخ ارسال : 1404/04/27
نگاهی اجمالی به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ( مواد ۱ الی ۳ )
ماده ۱: ثبت اجباری معاملات ملکی
از یک سال پس از راهاندازی سامانه، ثبت الکترونیکی این موارد الزامی است:
- انتقال مالکیت، حق انتفاع، ارتفاق
- وقف، رهن، اجاره به شرط تملیک
- پیشفروش، انتقال منافع بیش از ۲ سال
- تعهد به هرکدام از موارد بالا
ضمانت اجرا:
- اگر ثبت نشوند:
دعاوی اثبات، تنفیذ، خلعید، تخلیه و... مسموع نیست
اسناد عادی بیاعتبار است
فقط استرداد عوض یا عوضین قابل رسیدگی است
مالک رسمی:
فقط مالک ثبتشده در دفتر املاک یا وارث رسمی او در مراجع قانونی معتبر است
نکات کلیدی:
- فسخ: در مهلت ۱۵+۱۵ روز و با طرح دعوا
- وکالت بلاعزل انتقال: مشمول مالیات و هزینه رسمی
- وراثت: گواهی باید فوراً در سامانه ثبت شود
- اسناد عادی قبل از قانون: فقط در صورت تأیید رئیس قوه قضاییه قابل استماع است
ماده ۲: دفاتر اسناد رسمی موظفاند به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مانند قولنامه، مبایعهنامه و تعهد به بیع را رسمی و ثبت کنند.
سند باید شامل: مبلغ معامله، نحوه پرداخت، شروط فسخ یا اسقاط و رعایت قوانین مربوط باشد.
هزینهها (ثبت، تحریر، دادرسی) بر اساس ارزش منطقهای محاسبه میشود.
ماده ۳: مشاوران املاک موظفاند پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت کرده و برای تنظیم رسمی به دفترخانه بفرستند.
تعرفه خدمات باید ظرف ۳ ماه مشخص شود؛ دریافت اضافه وجه ممنوع و مشمول جریمه ۳ برابری است.
قراردادها باید در قالبهای نمونه و غیرقابلتغییر ثبت شوند؛ برای شروط خاص، مراجعه به دفترخانه الزامی است.
فقط معاملات مشمول ماده ۱ معتبرند، بقیه فاقد اعتبار قانونیاند.
آیین نامه اجرایی ماده ۳:
دلالان املاک پس از احراز هویت، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت و برای تنظیم رسمی به دفترخانه میفرستند.
ارجاع به دفاتر بر اساس موقعیت و ظرفیت است و طرفین باید ظرف ۵ روز به دفترخانه مراجعه کنند؛ در غیر این صورت پیشنویس حذف میشود.
سند رسمی فقط پس از ثبت توسط سردفتر اعتبار حقوقی دارد و سردفتر مسئول استعلام و بررسی صحت است.
سامانه ۲۴ساعته با احراز هویت و دو شاهد فعال است.
طرفین ظرف ۳ ماه باید مراجعه کنند و تا آن زمان انتقال ممنوع است.
معاملات خاص (مانند غیرمعوض و افراد زیر ۱۸ سال) فقط در دفترخانه انجام میشود.
زمان و محل مراجعه قابل تغییر با توافق است.
پرداختها بهصورت امن و خودکار انجام شده و با قبض الکترونیکی ثبت میشود.
فسخ قرارداد در سامانه با شرایط مشخص و بدون نیاز به دادگاه ثبت میشود و مراحل استرداد وجه و اعتراض قضایی تعریف شده است.
سازمان موظف به ثبت خلاصه اعمال حقوقی و اطلاعرسانی به مراجع ذیربط است.
خدمات دفاتر اسناد رسمی باید امکان غیرحضوری داشته باشد.
اطلاعات معاملات به وزارت راه ارسال میشود تا از معاملات معارض جلوگیری شود.
