قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ تحولی بنیادین در اعتبار اسناد ملکی ( قسمت سوم )
تاریخ ارسال : 1404/04/29
نگاهی اجمالی به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ( ماده 10 )
ماده 10: سازمان موظف است ظرف یک سال سامانهای با عنوان « ساماندهی اسناد غیررسمی » برای ثبت ادعاهای مالکیت غیررسمی املاک و مستندات مربوط راهاندازی کند.
دارندگان ادعا باید ظرف دو سال پس از راهاندازی سامانه ادعای خود را ثبت و ظرف دو سال پس از ثبت، برای گرفتن سند رسمی یا پیگیری قانونی اقدام کنند.
پس از این مهلت، ادعاهای ثبتنشده قابل استماع نیست و املاک متعلق به دولت یا افراد ثالث با حسن نیت، قطعی محسوب میشوند.
درج ادعا نیازمند مشخصات جغرافیایی و پلاک ثبتی است؛ در صورت نبود پلاک، سازمان باید تعیین کند.
رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین مربوط و با استعلام از وزارتخانههای جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی انجام میشود.
بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی موظف به تهیه نقشههای جغرافیایی و ثبت اطلاعات متصرفان هستند؛ معترضین باید ظرف ۶ ماه اعتراض کنند و در صورت شکایت، صدور سند منوط به حکم دادگاه است.
دستگاههای دولتی باید املاک عمومی و دولتی فاقد سند را در سامانه ثبت کنند.
صدور سند اراضی کشاورزی منوط به تایید حفظ کاربری و بهرهبرداری کشاورزی است؛ محدودیتهایی برای افراز و تقسیم اراضی کشاورزی وجود دارد.
درج سند عادی جعلی در سامانه جرم بوده و جریمه نقدی و مجازات دارد.
برای آپارتمانها، گواهی پایانکار با ذکر جریمهها و اصلاحات صادر میشود و پرداخت جریمه برای صدور سند الزامی است.
ادعای اثبات شده میتواند بدون تسویه بدهیهای دولتی سند بگیرد، اما انتقال سند بعد از تسویه بدهی ممکن است.
اشخاص فاقد سند میتوانند تا ۸ سال در سامانه اعمال حقوقی انجام دهند، در غیر این صورت اعمالشان باطل است.
آیین نامه ماده 10 و تبصره های 1 و 2 آن:
وظایف سازمان ثبت و سامانه ماده ۱۰
- ایجاد سامانه مکانمحور ظرف یک سال: جهت ثبت ادعای مالکیت همراه با نقشه (UTM) و مستندات.
- اتصال به سایر سامانهها: مانند کاداستر، تعیین تکلیف، و سامانه قضایی.
- ویژگیهای سامانه: جلوگیری از ثبت مجدد، پایش برخط، مشاهده وضعیت اراضی.
- وظایف سازمان: تعیین پلاک ثبتی، صدور گواهی، و اعلام راهاندازی سامانه به قوه قضاییه.
- نهادها: مکلف به درج نتایج اقدامات در سامانه هستند.
تکالیف مدعیان و نحوه ثبت ادعا
- مشمولین: افراد فاقد سند رسمی یا دارندگان رأی قطعی بدون سند.
- مهلت ثبت ادعا: ۲ سال از زمان راهاندازی سامانه.
- پیشنیاز ثبت: نقشه UTM با مختصات دقیق از سامانه شمیم.
- صرف ثبت ادعا: ایجاد حق نمیکند؛ نیاز به رسیدگی دارد.
- درگذشت مدعی: ورثه تا ۵ ماه فرصت دارند.
- لزوم ثبت برای اقدام قضایی یا اداری: پس از راهاندازی سامانه الزامی است.
- ادعای مازاد بر اقدام قبلی: نیازمند اقدام جدید است.
- اقدام قانونی ظرف ۲ سال: مانند تنظیم سند یا طرح دعوا.
- داوری: نتیجه آن در سامانه ثبت شود.
رسیدگی به ادعاها
- رسیدگی فقط در محدوده نقشه ادعا ممکن است.
- انتشار راهنما و خدمات کارگزاری برای درج ادعا مجاز است.
- سامانه موظف به شناسایی تعارض نقشهها است.
- ادعا قابل حذف نیست؛ ولی پیش از اقدام قابل اصلاح است.
- هر ادعا مختص یک قطعه است؛ میتوان اقدام مشترک یا متعدد انجام داد.
- پس از رد دعوا، اقدام مجدد ظرف یک ماه ممکن است.
- در موارد خاص، اقدام بعد از مهلت هم ممکن است.
- درج نکردن ادعا یا اقدام نکردن در مهلت = غیرقابل استناد (جز در صورت اثبات سوءنیت).
ارتباط با قوانین پیشین (تعیین تکلیف و ساماندهی)
- پرهیز از ثبت ادعاهای تکراری در محدودههای قبلاً رسیدگیشده.
- در صورت وجود رأی قبلی، پرونده مختومه تلقی میشود.
- تقاضای جدید فقط در نبود ادعای قبلی یا معامله رسمی مجاز است.
مقررات فنی: مرکز آمار قوه قضاییه: موظف به اتصال سامانه قضایی با سامانه ماده ۱۰ برای تبادل داده و احراز هویت است.
