چرا ثبت رسمی معاملات املاک از سال ۱۴۰۴ الزامی است؟
تاریخ ارسال : 1404/09/02
الزامی شدن ثبت رسمی معاملات املاک، که با تصویب “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” صورت گرفته، اهداف مهمی را دنبال میکند که در نهایت به نفع جامعه و دارندگان املاک است:
- افزایش شفافیت در معاملات: با ثبت رسمی و الکترونیکی، تمامی جزئیات معامله به صورت شفاف ثبت و قابل رهگیری خواهد بود.
- کاهش اختلافات و دعاوی ملکی: اسناد رسمی از اعتبار بالاتری برخوردارند و احتمال بروز اختلاف بر سر مالکیت، حدود ملک و سایر موارد را به شدت کاهش میدهند.
- جلوگیری از کلاهبرداری و فروش مال غیر: با الزام به احراز هویت دقیق طرفین و بررسی وضعیت ثبتی ملک در دفاتر اسناد رسمی، امکان کلاهبرداری و فروش یک ملک به چند نفر به حداقل میرسد.
- ایجاد پایگاه داده ملی و یکپارچه املاک: این امر به برنامهریزیهای کلان کشوری در حوزه زمین و مسکن کمک شایانی میکند.
- تسهیل در اجرای احکام و وصول مطالبات: اسناد رسمی لازمالاجرا بوده و فرآیند اجرای آنها سادهتر است.
- کدام معاملات ملکی باید به طور رسمی ثبت شوند؟
بر اساس ماده ۱ قانون مذکور، تقریباً تمامی اعمال حقوقی مهم که منجر به انتقال مالکیت یا ایجاد حقی بر روی اموال غیرمنقول میشوند، مشمول این الزام هستند. این موارد عبارتند از:
- انتقال مالکیت عین (خرید و فروش قطعی)
- انتقال حق انتفاع (مانند عمری یا رقبی برای بیش از ۲ سال)
- انتقال حق ارتفاق
- وقف
- عقد رهن
- عقود مفید انتقال منافع اموال برای مدت بیش از دو سال (مانند اجارههای بلندمدت)
- اجاره به شرط تملیک
- هر نوع پیشفروش ساختمان
- تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی فوق
- سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
- یکی از ارکان اصلی اجرای “قانون الزام به ثبت رسمی”، «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» است. کلیه معاملاتی که در دفاتر اسناد رسمی انجام میشوند، باید در این سامانه به ثبت برسند.
- از سری پیامدهای عدم ثبت در سامانه:
- عدم استماع دعاوی: دعاوی مربوط به معاملات ثبت نشده (به جز دعوای استرداد ثمن یا مبیع) و دلایل مربوط به آنها، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و فاقد اعتبار است.
- عدم پذیرش اسناد عادی در ادارات: اسناد عادی مربوط به معاملات ثبت نشده در هیچیک از دستگاههای اجرایی (موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه) پذیرفته نخواهد شد.
- عدم شناسایی به عنوان مالک: از نظر قانون، فقط شخصی مالک رسمی ملک شناخته میشود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد یا از مالک رسمی به ارث برده و مراحل قانونی ثبت ارث را طی کرده باشد.
- محدودیت در طرح دعاوی مهم: شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت (بر مبنای سند عادی)، الزام به تنظیم سند رسمی (بر مبنای سند عادی)، خلع ید و تخلیه ید (بر مبنای سند عادی فاقد شرایط قانونی) و الزام به اجرای تعهدات مندرج در سند عادی، در مراجع مذکور مسموع نخواهد بود.
-
این بدان معناست که اگر شما ملکی را با قولنامه عادی خریداری کنید و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، پس از اجرایی شدن کامل قانون، دیگر نمیتوانید با استناد به آن قولنامه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند کنید یا مالکیت خود را اثبات نمایید.
