نکاتی در رابطه با معاملات املاک رهنی

تاریخ ارسال : 1403/08/22

معاملات املاک رهنی با ممنوعیت قانونی همراه نیست، ولی نکات قانونی فراوانی برای آن وجود دارد که اطلاع طرفین معامله از آنها ضروریست. از نظر قانونی املاک رهنی به معاملاتی اشاره می کند که از طریق عقد رهن منعقد می شوند و در حال حاضر یکی از عقود رایج در سطح جامعه ی ما به حساب می آید.

نگاهی به عقد رهن

عقد رهن در ردیف قراردادها و عقود رسمیت یافته در قانون مدنی ایران قرار دارد و بدین صورت تعریف می شود: هرگاه شخصی مال مشخصی را به دیگری تحت عنوان وثیقه ی پرداخت بدهی خود می سپارد و در مقابل مبلغی را تحت عنوان قرض دریافت می نماید، عقد رهن به وجود می آید. در یک تعریف ساده تر عقد رهن نوعی عقد است که به موجب آن مدیون یا شخص بدهکار مالی را به داین یا شخص طلبکار تحت عنوان وثیقه می دهد. نمونه ی این امر را می توان در رابطه با اخذ وام و تسهیلات از سوی بانک ها مشاهده نموده که مشتریان موظف به ارائه ی وثیقه هستند. 

ارکان عقد رهن به شرح زیر است:

شخصی که مال خود را به طرف مقابل جهت وثیقه می سپارد، راهن می نامند.

شخصی که مال را دریافت نموده، مرتهن نامیده می گردد.

 مالی که به عنوان وثیقه در رهن است، مال مرهونه نام دارد.

پولی که به عنوان بدهی شناخته می شود، دین یا طلب می گویند.

با توجه به تعریف مذکور می توان گفت چنین عقدی با عقد بیع متفاوت است و کاملا مشخص است که در عقد رهن مالکیت قطعی مال مرهونه انتقال نمی یابد. البته بایستی در نظر داشته باشید که مال مرهونه با مقوله ی مال امانت نیز تفاوت هایی دارد و به دلیل اینکه عنوان وثیقه بر آن صدق می کند، در شرایطی که عدم وصول طلب مطرح است، می توان از طریق فروش آن طلب مرتهن را وصول نمود و از این طریق ادای دین صورت می پذیرد. این در شرایطی است که شما نمی توانید برای وصول طلب خود از طریق فروش مال امانت اقدام نمایید و قانون چنین حقی را برای شما به رسمیت نمی شناسد. 

یکی از مهم ترین مواردی که در باب معاملات املاک رهنی می توانید به آن استناد کنید، ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی  است که بر اساس آن راهن نمی تواند هیچگونه تصرفی را که منجر به تضییع حقوق مرتهن است در مال مرهونه انجام دهد، مگر به اذن و اجازه ی مرتهن. مفهوم این ماده به خوبی نشان می دهد که هرگونه تصرف راهن در مال مرهونه نظیر فروش و معامله ی آن صرفا از طریق اذن و اجازه ی مرتهن امکانپذیر است. در غیر این صورت چنین معامله ای غیرقانونی تلقی می گردد و از نظر حقوقی غیرنافذ شناخته می شود. 

تصور کنید که راهن بدون اجازه و اطلاع مرتهن نسبت به فروش مال مرهونه اقدام می کند. آیا در چنین شرایطی امکان ابطال این معامله وجود دارد؟

با توجه به رویه ی فعلی موجود در سطح جامعه ی ما، معاملات املاک رهنی امری متداول است و قانون ممنوعیت صریح آن را اعلام نکرده است. راهن در صورت رضایت مرتهن می تواند مال مرهونه ی خود را معامله نماید و در ادامه حقی برای مرتهن در رابطه با ابطال این معامله ایجاد نمی گردد. به عبارت دیگر رضایت مرتهن نشان می دهد که او حقی بر مال مرهونه ندارد ولی طلب او کماکان پابرجاست و قابل مطالبه است.

چنانچه فروش و معامله ی مال مرهونه بدون رضایت مرتهن صورت پذیرد، چنین معامله ای غیرنافذ محسوب می گردد و فاقد اثر و رسمیت حقوقی است. بطلان چنین معامله ای از سوی مرتهن امکانپذیر است.  

نکات مهمی که در رابطه با معاملات املاک رهنی بایستی بدانید.

معاملات املاک رهنی آثار و عواقب متعددی از جهات کیفری و حقوقی به همراه دارد. به همین دلیل توصیه می کنیم قبل از هرگونه اقدامی به منظور خرید و فروش و معاملات املاک رهنی، استعلامات قانونی لازم را از مرجع مربوطه انجام دهید و شرایط ملک مورد نظر خود را به درستی بسنجید.

فروش املاک رهنی از طریق بانک امری مرسوم است و بارها با آن مواجه شده ایم. بانک ها و موسسات مالی و اعتباری در مقابل واگذاری تسهیلات از مشتریان خود وثیقه دریافت می نمایند که در بیشتر موارد وثیقه از نوع سند ملکی است. در نظر داشته باشید که فروش چنین املاکی از سوی بانک ها غیرقانونی نیست ولی بانک ها موظف هستند که قبل از هرگونه اقدامی برای فروش مال مرهونه اخطارهای لازم را به راهن ( گیرنده ی تسهیلات) داده و او را نسبت به تصمیم فروش مال مرهونه آگاه نمایند.

راهن صرفا در شرایطی می تواند برای معامله و فروش مال مرهونه اقدام نماید که وثیقه ای مناسب را جایگزین نموده و به مرتهن اطلاع دهد. این موضوعیست که در زمان انجام معامله بایستی به اطلاع خریدار نیز برسد.

در رابطه با فروش و معاملات املاک رهنی استفاده از سند جعلی امری دور از ذهن نیست و به کررات چنین امری مشاهده شده است. توصیه می کنیم که در رابطه با چنین معاملاتی اصالت سند رسمی ملک را به درستی بررسی نمایید و در صورت نیاز از یک وکیل متخصص راهنمایی های لازم را اخذ کنید.

تسویه ی طلب و یا جایگزینی وثیقه ی جدید که از نظر ارزش و قیمت معادل با وثیقه ی قبلی  یا بیشتر از آن است به منزله ی آزاد سازی مال مرهونه از رهن است و در نهایت هیچ منعی برای فروش و معامله ی چنین مالی وجود ندارد.